Edilizia: Scia, CIL, CILA o permesso a costruire?
Edilizia: Scia, CIL, CILA o permesso a costruire?
La materia degli interventi edilizi sugli immobili (sia che si tratti della propria abitazione, che dell’edificio condominiale), dei possibili abusi, degli ordini di demolizione e delle conseguenti sanzioni penali è sempre stata al centro delle preoccupazioni di molti italiani, complice la normativa non sempre chiara, le incertezze dei professionisti e le difformità di indirizzi tra le stesse amministrazioni. Non capita di rado, purtroppo, che, pur avendo ricevuto un parere (autorizzazione) dall’ente comunale, poi il titolare dell’opera si trovi a dover fare i conti con una diversa interpretazione della procura della repubblica e, quindi, a dover sostenere il peso di una contestazione di carattere penale.
La materia, in verità, è annebbiata da un certo tecnicismo che richiede sempre l’intervento di un tecnico specializzato del settore e di un avvocato. Il punto, su cui comunque preme fare luce, almeno in via generale, è il seguente: quali interventi edilizi, sulla propria abitazione o nell’edificio condominiale, possono essere realizzati con semplice autocertificazione? In verità, la risposta è piuttosto semplice: quasi tutte le opere (salvo le nuove costruzioni), dopo le novità legislative introdotte tra il 2011 e la fine del 2014, possono essere compiute attraverso l’autocertificazione. Nel corso di questo articolo cercheremo di fare una sintesi di tutte le opere soggette a CIL, CILA, SCIA, Permesso a Costruire.
Se per decenni tutte le attività edilizie sono state soggette a “provvedimento espresso” (bisognava cioè chiedere al Comune la concessione o l’autorizzazione edilizia e aspettare – a volte mesi – che arrivasse l’ok), dal 1996, ossia con l’introduzione della Dia(Denuncia di inizio attività) e poi via via in modo sempre più ampio, le attività edilizie sono diventate possibili con “autocertificazione“.
Con alcuni importanti interventi legislativi intervenuti tra il 2013 e il 2014, nel regime “fai da te” sono state ricomprese anche le demolizioni e ricostruzioni anche con modifiche di sagoma [1] e i frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari [2].
Nell’ambito della materia edilizia, ovviamente, l’autocertificazione non è semplice e immediata come quella per l’autodichiarazione dei dati anagrafici: qui serve infatti anche un progetto (almeno nei casi più complessi) e una “asseverazione” da parte di un tecnico abilitato (si tratta, cioè, di un documento in cui l’architetto, l’ingegnere o il geometra, una volta verificate le normative statali, regionali e comunali e le previsioni urbanistiche comunali, dichiara che l’intervento previsto è ad esse conformi).
Cosa resta soggetto al “permesso edilizio”? Il “permesso a costruire” rilasciato dal Comune è ormai previsto solo per le “nuove costruzioni”, gli ampliamenti di volume e per le ristrutturazioni “pesanti” (cioè le trasformazioni radicali degli edifici esistenti che comportino modifiche dei volumi e dei prospetti) e nel caso dei centri storici anche quando c’è modifica di destinazione d’uso.
In tutti gli altri casi bastano Cila o Scia, cioè autocertificazioni di conformità edilizio-urbanistica asseverate e firmate da un tecnico abilitato. La Scia è sufficiente anche per le ristrutturazioni edilizie rilevanti con cambio d’uso (sempreché ammesso dai Prg) o le demolizioni e ricostruzioni senza aumento di volume e anche con modifiche alla sagoma.
QUALI INTERVENTI EDILIZI SI POSSONO FARE SENZA PERMESSO?
Interventi liberi: si possono fare in totale libertà, senza comunicare nulla a nessuno, gli interventi di manutenzione ordinaria: stiamo cioè parlando delle tinteggiature interne, le sostituzioni (senza innovazioni) di pavimenti, sanitari o impianti, le tinteggiature delle facciate (sempre senza modifiche, anche di colore) se le impalcature non servono o non occupano suolo pubblico.
Allo stesso modo, sono interventi liberi, che non richiedono autorizzazioni edilizie, anche gli interventi di eliminazione di barriere architettoniche (purché non si alteri la sagoma dell’edificio).
CIL: COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI
È sufficiente la Cil (cioè una comunicazione senza assistenza del progettista abilitato) per tutte le opere destinate a soddisfare esigenze contingenti o temporanee, per la pavimentazione di spazi esterni (anche aree di sosta scoperte), per l’installazione di pannelli solari (termici e fotovoltaici), per la realizzazione di aree ludiche senza fini di lucro e per gli elementi di arredo delle aree pertinenziali.
I moduli sono predefiniti dai Comuni. Gli schemi tipo per i moduli con cui chiedere Cila, Scia, permesso di costruire e super-Dia sono stati definiti dal Governo e approvati in Conferenza Stato-Regioni nel corso degli ultimi 12 mesi, e ora tutti i Comuni d’Italia dovrebbero utilizzarli. Tuttavia, il problema è che sono stati uniformati i “moduli”, ma non le discipline, sia perché comunque le Regioni hanno adattato i moduli alle loro leggi.
CILA (COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI ASSEVERATA)
Anche in questo caso, come in quello precedente, per i lavori soggetti a CILA è sufficiente che il proprietario dell’immobile presenti la comunicazione al Comune; dopo tale adempimento potrà avviare i lavori. A differenza, però della CIL, in questo caso è altresì necessario allegare una asseverazione tecnica da parte di geometra, architetto, ingegnere.
Sono soggetti a Cila: le manutenzioni straordinarie, cioè le trasformazioni di parti anche importanti degli edifici, purché però non cambi la volumetria complessiva degli edifici, non cambi la destinazione d’uso e non vengano interessate parti strutturali dell’edificio.
Sono possibili anche frazionamenti o accorpamenti di immobili.
Il progettista, oltre a dover attestare la conformità delle opere previste alle prescrizioni edilizio-urbanistiche di leggi e norme comunali, deve appunto attestare che non vengono toccate parti strutturali.
SCIA (SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITÀ)
La Scia è, di fatto, identica alla Cila salvo alcune diversità nei nomi e nei moduli: è necessaria anche in questo caso l’asseverazione del tecnico abilitato, non bisogna pagare nulla al Comune, si deve indicare il nome dell’impresa edilizia che realizza i lavori.
Chi presenta la Scia può partire immediatamente coi lavori, salva la facoltà dell’amministrazione, entro 30 giorni, di bloccare i lavori per mancanza dei presupposti tecnico-giuridici.
Sono soggetti a Scia le manutenzioni straordinarie con interessamento delle parti strutturali, i restauri e risanamenti conservativi, le ristrutturazioni edilizie “leggere”, comprese anche le demolizioni e ricostruzioni senza rispetto della precedente sagoma dell’edificio, purché non si modifichino le volumetrie originarie o i prospetti.
Autotutela entro massimo 180 giorni
Per tutti i provvedimenti amministrativi il potere della Pa di annullare l’atto può essere esercitato solo entro 180 giorni. Si tratta di una precisazione molto importante per le opere edilizie fatte con Scia, che appunto dopo sei mesi non possono più essere contestate.
PERMESSO DI COSTRUIRE
Sono soggetti a permesso di costruire (rilasciato dal Comune) le seguenti opere:
– gli interventi di ristrutturazione edilizia “pesante” che comportino cioè modifiche anche a volumi o prospetti dell’edificio originario, e anche solo cambi d’uso per gli edifici nei i centri storici);
– le nuove costruzioni;
– le ristrutturazioni urbanistiche (che sono vere e proprie trasformazioni di isolati urbani, opere cioè che vanno ben oltre i “lavori in casa propria”);
– gli ampliamenti di casa salvo le eccezioni che vedremo di seguito.
AMPLIAMENTI CON SCIA
Come detto, gli ampliamenti di casa richiedono, come regola generale, il permesso a costruire. Ma vi sono delle eccezioni.
Innanzitutto è bene chiarire che gli ampliamenti sono le sopraelevazioni di edifici, le coperture di terrazzi, gli allargamenti in orizzontale (ad esempio di villette) o comunque le ristrutturazioni che aumentano le cubature totali.
Basta infatti la Scia per gli ampliamenti fino al 20% dei volumi pertinenziali (ad esempio edifici per gli attrezzi o simili) e soprattutto per i box auto pertinenziali, fuori terra o interrati. Inoltre, nel quadro delle misure speciali dei “Piani casi”, gli aumenti premiali di volume degli edifici in deroga ai Prg introdotti dal 2009 e in vigore ancora in quasi tutte le Regioni (non però in Lombardia ed Emilia Romagna), la maggior parte delle leggi regionali hanno previsto che questi ampliamenti si possano fare con semplice Scia.
Il termine entro il quale il Comune deve rilasciare (o respingere con motivazione) il permesso edilizio è di 90 giorni. Se non lo fa scatta il silenzio-assenso. In alternativa l’interessato può chiedere la nomina di un commissario ad acta.
VARIANTI CON SCIA
Dal 2014 [3], in caso di modifiche al progetto “in corso d’opera” non serve più fermarsi e richiedere un permesso di costruire-bis, ma basta la Scia asseverata dal tecnico. Ciò vale solo per le varianti non “essenziali”, cioè che non modificano volumi, destinazioni d’uso e localizzazioni rispetto al progetto iniziale.
OPERE INTERNE
Le opere interne che comportano il frazionamento o l’accorpamento di appartamenti, o comunque modifiche delle superfici delle singole unità immobiliari sono oggi considerati manutenzione straordinaria (purché non vengano interessate le parti strutturali dell’edificio e non venga modificata la volumetria complessiva e la destinazione d’uso) e dunque possono essere fatti con semplice comunicazione asseverata (Cila) e senza pagamento di oneri (salvo il caso in cui vi sia aumento di carico urbanistico e anche di superficie calpestabile, una norma che ha lasciato un ampio margine di incertezza).
